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商業地產活動策劃

更新時間：2024-09-02 03:37:49

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商業地產活動策劃

商業地產活動策劃1

　　第一部分商業市場調研

　　影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

　　一、市場調研概況

　　調研時間、地點區域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論

　　二、宏觀背景分析

　　1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較

　　2、國民經濟主要技術經濟指標、

　　3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等

　　三、區域商業市場研究

　　（一）、區域商圈研究

　　1、城市發展狀況：gdp指數、人口分布、產業結構等。

　　2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。

　　3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

　　4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。

　　（二）、終端消費者研究

　　1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

　　2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

　　3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

　　4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。

　　（三）、投資客戶研究

　　1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

　　2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

　　3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。

　　（四）、競爭對手研究

　　1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。

　　2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。

　　四、消費者消費習性探討

　　1、基本結論：

　　消費群體對商場業態構成、消費品要求、地段要求、消費心態、對商場規劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等 2、專題研究

　　專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）

　　專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

　　五、項目經營方式論證

　　1、項目與同類型物業的比較論證

　　2、項目業態探討與可持續發展論證

　　3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證

　　4、項目的商業價值及租金價值風險性論證

　　5、項目設計標準及經營管理水平的論證

　　第二部分項目可行性研究

　　一、前言

　　項目總體情況進行說明、分析、總結

　　二、項目概況

　　1、項目所處的具體位置、規模

　　2、項目規劃經濟技術指標

　　三、整體市場分析

　　1、區域商業市場狀況

　　2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的'市場發展趨勢。

　　3、主要競爭對手分析對區域內競爭者進行調查及分析比較

　　4、項目swot分析

　　通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據

　　5、項目市場定位

　　通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發設計方案提供依據

　　6、項目初步開發設計方案

　　通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案

　　7、項目投資成本估算

　　估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費

　　8、項目投資效益預測

　　主要根據項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。

　　9、風險分析

　　對項目可能產生的風險進行分析及規避風險措施

　　10、可行性研究

　　可行性研究結論

　　第三部分項目規劃發展建議

　　一、項目分析

　　1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環境、周邊配套。

　　2、綜合評價（swot）：優勢與劣勢、機會與威脅。

　　二、項目定位建議

　　1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。

　　2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。

商業地產活動策劃2

　　◆項目概況

　　江南xx商業街位于廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵(江南西)A出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南xx商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南xx分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南xx首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。

　　◆項目定位

　　針對江南西現有業態的結構不平衡，江南xx采取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南xx所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨著節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南xx商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。

　　地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南xx帶來了無限的商機。江南xx以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

　　◆經營成績

　　自從廣州江南xx20xx年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇跡。

　　◆項目成功的原因

　　江南xx之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

　　針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

　　除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。

　　◆活動方案

　　一、開業盛典

　　活動目的：

　　為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

　　活動主題：

　　開業盛典

　　活動時間：

　　20xx年4月29日

　　活動地點：

　　江南xx露天廣場

　　活動形式：

　　啟動儀式和舞臺表演

　　活動亮點：

　　邀請海珠區區領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持

　　活動內容：

　　1、啟動儀式（上午）

　　1)迎賓

　　2) 領導致辭

　　3)啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南xxLogo中。

　　4)舞臺表演

　　A、明星演唱

　　B、明星與現場觀眾互動

　　C、運動服裝秀

　　D、女子LED鼓樂表演

　　E、街舞—雙截棍

　　F、休閑服裝秀

　　G、魔術

　　H、眼鏡秀

　　I、品牌棒！約翰表演飛面團

　　J、數碼產品秀

　　K、熱舞

　　負責人：主持和現場工作人員

　　活動宣傳：

　　1、地鐵廣告（地鐵二號線）

　　市二宮站

　　公元前站

　　列車車廂內

　　江南西站

　　2、報紙廣告：全版面宣傳

　　3、電臺廣告（略）

　　4、公車廣告（略）

　　小結：活動當天所邀請的領導、明星讓江南xx商業街迅速的占據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南xx一開業便獲得了滿堂紅。

　　二、電玩比賽活動

　　活動目的：

　　時下許多年輕人對電玩的著迷程度可用瘋狂形容。無論是地鐵里、公交上，總少不了帶上psp的潮人。與此同時，隨著電玩游戲的日漸普及，漫長暑假，許多家長都愿意抽時間陪子女一齊玩電子游戲。因此，這“年輕人”與“一家大小”將是我們這次活動的主要受眾。把游戲和消費結合，是一個新的構思。

　　活動主題：

　　瘋狂游戲，樂購Sunday

　　活動時間：

　　20xx年8月8、9，5、16日

　　活動地點：

　　江南xx商業街小舞臺

　　活動形式：

　　電玩比賽

　　活動規模：

　　約2500人

　　活動內容：

　　A、實況足球游戲平臺：ps3 游戲機：兩臺

　　游戲設置：足球游戲設置雙打，每場比賽5分鐘；

　　比賽方式：凡在江南xx任一家商鋪購物即可參加比賽，采取梯級淘汰賽的方式，每場比賽獲勝的選手均可獲贈禮品一份，等級越高禮品的檔次越高。至尊游戲王獲得PS3一臺。比賽分別為：海選賽，八強賽，四強賽，半決賽，總決賽。

　　現場負責人：主持及裁判

　　B、賽車游戲平臺：Xbox 游戲機：兩臺

　　游戲設置：賽車游戲設置雙人模式，同一賽道賽兩圈，最快者為勝。如單獨游戲，參賽者需面對指定的球隊或指定的賽道。

　　備注：兩個游戲約消耗限時3—4分鐘，包含選隊、選人，選車、選賽道。

　　現場負責人：主持及裁判

　　C、運動游戲游戲平臺：wii 游戲機：兩臺

　　游戲設置：乒乓球對打，網球對打。

　　游戲方式：憑購物小票即可參加游戲，每張小票可玩一次。

　　目標人群：小孩、家庭

　　活動宣傳：

　　1）宣傳單張，在地鐵、各出入口上、場內流動的.派發；

　　2）報紙廣告；

　　3）商場內的廣告海報以及場外的廣告屏幕上宣傳；

　　4）江南xx店鋪的收銀臺前粘貼活動海報。

　　宣傳文案：

　　你是，綠茵場上神乎其技的足球大帝；你是，賽車場上駕馭跑車的賽車之魂；你是，紅土賽場屹立不倒的網球天王。如果你是，充滿著激昂斗志的勇士；如果你是，涌動著無限激情的主宰。參加我們的游戲盛宴，挑戰你的游戲極限等待屬于你的游戲王寶座。最高可獲價值3000元的潮流禮品包

　　廣告設計（略）

　　小結：活動吸引了大量的游戲愛好者與家庭，現場熱烈的氣氛，一次次把江南xx商業街引爆。活動跨度近一個月，達到了預期的效果，當月業績比前一個月提高了近50%。（圖為游戲比賽的一角）

　　三、圣誕活動

　　活動目的：圣誕節

　　活動主題：圣誕節

　　活動時間：

　　20xx年12月15-25日

　　活動地點：

　　江南xx商業街小舞臺

　　活動形式：

　　抽獎，角色扮演

　　活動亮點：

　　圣誕老人和性感的圣誕女郎在江南xx出沒，隨時都可能出現在你的身邊為你送去一份神秘的禮物。

　　活動內容：

　　1、抽獎活動。消費滿指定金額的顧客，憑銷售小票到工作臺前登記并在銷售小票背面寫上自己的相關信息，然后把銷售小票投到抽獎箱中，接著工作人員按照其消費區域，指導顧客在相應的大禮袋中抽取一只襪子。取出襪子中的禮品編號后，交給工作人員，由工作人員按照編號為顧客兌獎。圣誕節當天，圣誕老人將會在活動現場抽出1000元現金券的大獎得主，當天在活動現場的顧客才有資格參與大獎的抽獎，不在現場的當棄權處理。

　　2、神秘禮物大派送。圣誕老人在活動期間，會在不同的時段出現在商場的不同地方，同時會給當天遇到圣誕老人的情侶或小朋友送去一份神秘的圣誕禮物，除此之外還會熱情的與其合影。

　　活動宣傳：

　　1、宣傳單張，由性感的圣誕女郎在地鐵、各出入口上、場內流動的派發；

　　2、報紙廣告；

　　3、商場內的廣告海報以及場外的廣告屏幕上宣傳；

　　4、江南xx店鋪的收銀臺前粘貼活動海報；

　　5、商場內滾動播放圣誕音樂；

　　6、圣誕氣氛的布置。

　　廣告設計（略）

　　小結：商場內營造了濃濃的圣誕氣氛，既給顧客提供了節日留影的場合，也使商場的良好口碑起到了口口相傳。

商業地產活動策劃3

　　1、轉變思維法則

　　策劃是一門復合性、交叉性、邊緣性學科，其本質是思維的科學。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發散性思維，將孤立、靜止的思維轉變為辨證的、動態的思維，將傳統的量入為出的思維轉變為量出為入的思維。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。

　　2、創新法則

　　克隆的價值是有限的。策劃貴在創新。只有創新才能保持競爭優勢。這是一個創新的時代，永遠不變的只有變化本身，但創新不能憑空想象，想當然地“創新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對企業特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創新。理念先行法則：創新有不同種類和層次：產品創新、服務創新、技術創新、營銷創新、管理創新、制度創新、品牌創新、理念創新，由表及里，由淺入深。理念創新是其它層面創新的靈魂和統帥。

　　理念創新是打破規定動作的框框，創造自選動作。依據創新理念開發出的不是工業化、標準化的“工業品”，而是量身定做的原創性的“工藝品”。理念創新貴在原創性。

　　可以毫不夸張地說，理念創新，乃是一切創新之源，是一切創新之本，它決定著其他種種創新活動的開展和成敗，它既是其他創新活動的基石，也是其他創新活動的羅盤和指針。如果說其他創新都還只是戰術層面的創新的話，那么理念創新就是戰略層面的創新。戰略定位決定著戰術動作的展開。因此，理念創新具有更大的難度。是一種更高級別的創新挑戰。

　　如果說其他創新都只是制造常規武器的話，那么理念創新就是制造核武器的活動。理念創新決定著未來競爭的成敗。

　　3、自選動作法則

　　工作室應是自選動作的創造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發揮；自選動作的難度很大，因為你沒有成規可以借鑒。但自選動作依舊應是人們的追求目標，因為誰創造了自選動作，誰就創造了一個新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話語權。自選動作的本質是創新。

　　4、三性法則

　　如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產品，可以在一個時期內處于無競爭狀態。

　　唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創新密切相關。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術的魔力，可以贏得市場的追捧。

　　5、適度超前法則

　　策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓；太滯后坐失良機，沒有效益；與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創造市場大有學問。適度超前產生的先發效應，可保持相對時間的無競爭狀態，從而獲取超額利潤。

　　6、梳理分析法則

　　做策劃首先要考慮三個問題：

　　第一，老板判斷。企業的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關鍵。因為企業家是企業的人格化，企業是企業家的物化。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領會、吃透、充分贊同和肯定并創造性實施和操作的基礎上才能變為現實。

　　第二，企業診斷。企業從那里來，今天處于什么狀態，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。

　　第三，資源盤存。企業有那些資源，除了有形資產，更注意它有什么無形資產和隱形資源。比如公共關系、優惠政策、上級扶持等特殊優勢。

　　7、辨證施治法則

　　西醫的哲學是把人當成機器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經絡是否通暢。根據豐富的臨床經驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問題。

　　8、系統化運作法則

　　策劃不是一兩個點子而是一個系統工程，包括：調查研究、企業或項目診斷、企業或項目戰略定位、理念創新、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監理、動態調整、總結提升等諸多環節。

　　9、“墊腳石”法則

　　任何策劃目標的實現，要想一步到位是不現實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業發展永恒的基礎法則。

　　10、核心優勢法則

　　策劃不管是對區域、企業還是個人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優勢，最大限度地開發和利用這種優勢，并量身度造設計一套切實可行的發展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。

　　11、量身度造法則

　　寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業戰略的精髓。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。

　　因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業發展的趨勢和脈絡。

　　因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環境優勢，從而聚人氣、地氣、財氣。

　　因人：針對企業自身和企業老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個人的體形和氣質，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進行獨家創作。

　　12、戰略至上法則

　　策劃最講究的.是戰略，在戰略方向沒有確定之前，任何戰術都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風。”

　　13、系統定位法則

　　準確的市場定位是成功策劃的關鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業確定自己的位置。這種定位要將企業放入地區、行業、企業發展狀況的三維坐標系中來考量，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。

　　14、預留“管線”法則

　　策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。要為未來的發展預留充分的空間，埋下可以發揮的伏筆，為未來的產業嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預留“管線”。

　　預留管線需要策劃人具有超前長遠的戰略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。

　　預留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發展態勢，并盡量使現在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統。這個系統的開放性面向未來。故預留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來。

　　15、換芯片法則

　　企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。

　　策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。

　　策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。

　　所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。

　　16、消化老板法則

　　欲策劃老板，必先吃透老板。

　　能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩。或者說，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢？這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。

　　17、大勢把握法則

　　“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路。”“最近”是指順應大勢，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。

　　18、文化底蘊法則

　　名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念（概念）開發及市場推廣策略之中，常可獲厚積薄發、石破天驚之效。

　　19、地域解碼法則

　　中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。

　　20、20度直覺法則

　　市場調查80%_數據，20%_直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，_統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得_直覺、經驗來把握。